Apartamentos na planta são até 20-30% mais baratos do que o produto pronto. Para quem tem paciência (e planejamento financeiro), pode ser um dos melhores negócios imobiliários. Mas há riscos específicos que todo comprador precisa conhecer antes de assinar.
Como Funciona a Compra na Planta
Na compra na planta, você adquire o apartamento antes mesmo da construção começar (ou nos primeiros estágios). O processo típico:
- Lançamento: construtora apresenta o empreendimento com apartamento decorado
- Contrato de promessa de compra e venda: você paga parte do valor e assina o contrato
- Fase de construção: paga parcelas mensais durante a obra (evolução física)
- Habite-se e entrega: após aprovação da prefeitura, as chaves são entregues
- Financiamento bancário: se necessário, nessa fase você obtém o crédito imobiliário definitivo
O prazo médio de construção em São Paulo é de 24 a 48 meses após o lançamento.
Por Que É Mais Barato na Planta
A diferença de preço existe porque:
- A construtora precisa de capital para iniciar a obra
- Você assume o risco de inadimplência e atraso
- O produto final é incerto (eventuais mudanças de projeto)
- Há um custo de oportunidade: seu dinheiro fica "preso" por anos
Em SP, é comum comprar um apartamento na planta por R$ 450.000 e, na entrega 3 anos depois, o mesmo imóvel valer R$ 580.000 — valorização de 29%.
Como Avaliar a Construtora
Esse é o fator mais crítico. Uma construtora ruim pode resultar em atraso, obra inacabada ou até falência. Verifique:
Histórico de entregas:
- Pesquise obras anteriores da construtora
- Visite empreendimentos entregues (qualidade de acabamento)
- Busque reclamações no Reclame Aqui e Procon
Situação financeira:
- Peça o CNPJ e consulte certidões negativas de débitos (CND Federal, Estadual, Municipal)
- Verifique se há ações judiciais relevantes (site do TJ-SP, busca por CNPJ)
Patrimônio de afetação:
Certifique-se de que o empreendimento tem patrimônio de afetação — regime legal que separa os recursos do empreendimento do patrimônio geral da construtora. Se a empresa falir, os recursos da obra ficam protegidos e a construção pode continuar.
O Que Verificar no Contrato
O contrato de compra de imóvel na planta deve conter:
- Prazo de entrega exato com tolerância máxima (Lei 13.786/2018 permite até 180 dias de atraso sem penalidade)
- Cláusula de multa por atraso: geralmente 0,5% a 1% do valor do imóvel por mês
- Memorial descritivo completo: lista detalhada de todos os materiais e acabamentos prometidos
- Índice de reajuste das parcelas: INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é o mais comum
- Condições de rescisão: se você precisar desistir, qual o percentual retido
Atenção ao INCC: O reajuste das parcelas pelo INCC durante a obra pode ser significativo. Em anos de inflação da construção alta, pode encarecer o imóvel em 10-15% do valor total.
Direitos em Caso de Atraso
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamentou os direitos dos compradores:
Se a construtora atrasar além dos 180 dias de tolerância:
- Você pode receber indenização de 1% do valor do contrato por mês de atraso
- Ou pode optar por rescindir o contrato e receber 100% do que pagou mais multa de 0,5% ao mês
Se você quiser desistir (sem culpa da construtora):
- A construtora pode reter de 25% a 50% do valor pago (dependendo do contrato)
- O restante é devolvido em até 6 parcelas
Consulte nosso guia sobre como financiar um apartamento pela Caixa para entender a fase de financiamento na entrega do imóvel.
Perguntas Frequentes
Posso usar FGTS para comprar apartamento na planta?
Sim. O FGTS pode ser usado tanto para dar entrada durante a construção quanto para amortizar o saldo devedor na fase de financiamento bancário, desde que o imóvel se enquadre nas regras do SFH (valor máximo de R$ 1,5 milhão).
Como funciona o "chaves na mão" vs. financiamento?
No "chaves na mão" (ou sistema de poupança), você paga parcelas mensais à construtora durante toda a obra e só financia o saldo devedor na entrega. No financiamento antecipado (Minha Casa Minha Vida), o banco financia desde o início e a construtora recebe por etapas.
O que é a vistoria pré-entrega e eu posso recusar as chaves?
Antes de assinar o termo de vistoria e receber as chaves, você tem direito a inspecionar o imóvel minuciosamente. Se houver vícios (paredes tortas, instalações defeituosas), você pode recusar a entrega e estabelecer prazo para correção.
Apartamento na planta em SP continua valorizando?
Historicamente sim, especialmente em regiões com expansão de transporte público (novas linhas de metrô) e infraestrutura. Porém, valorização futura não é garantida — avalie localização, construtora e demanda do bairro antes de decidir.
Posso revender o apartamento durante a construção?
Sim. A cessão de direitos contratuais é possível e às vezes lucrativa (flipping imobiliário). Porém, depende de autorização da construtora e pode envolver taxa de cessão de 1 a 3% do valor do contrato.
